Où va-t-on ??

Avenue Foch, à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), ce n’est pas les panneaux « À vendre » qui pullulent, mais les permis de construire. Et pour cause : ici, on vend aux promoteurs. Leur objectif ? Racheter une ou plusieurs parcelles, démolir les pavillons et y construire plusieurs logements.

Un étudiant, qui souhaite rester anonyme, a décidé de s’engager à sa façon. Il repère, inventorie et documente, sur sa page Facebook « Démolitions et projets en cours à Saint-Maur », les disparitions de pavillons dans sa ville. « De nombreux Parisiens fuient en banlieue pour retrouver des communes à taille humaine, les mêmes que l’on grignote à coups de bulldozer… » tacle-t-il. Des pages comme la sienne, il pourrait y en avoir un peu partout en Ile-de-France parce que la réalité est celle-ci : de plus en plus, les pavillons disparaissent.

Le film…

Acheter, détruire, reconstruire, chez Quanim, on avoue le faire « beaucoup ». « C’est le plus difficile, mais c’est aussi le plus intéressant », confirme Michel Piloquet, à la tête de ce groupe de promotion immobilière francilien. Et de détailler : « C’est le plus difficile car il y a une forte concurrence entre les promoteurs mais aussi le plus intéressant car ce sont des opérations moyennes, de l’ordre de 10 à 25 millions d’euros, qui sont celles que nous recherchons. »

A Massy (Essonne), une quarantaine de logements doivent être construits sur cette ancienne demeure.

Les terrains nus, une denrée rare

« Un terrain vide, avec rien dessus, c’est de plus en plus rare dans la région donc acheter un terrain bâti est souvent la seule solution pour construire, confirme Edouard Pellerin, le patron de Valoptim. Ce qui se passe le plus souvent, c’est qu’on repère un terrain vague, une maison en bon ou en mauvais état puis on récupère les informations pour savoir ce qu’on peut y construire et on consolide la parcelle en en achetant une ou deux autres à côté pour avoir une surface suffisante. »

Comment convainc-t-on un propriétaire de vendre son bien pour y construire un immeuble ? « On profite d’un effet d’aubaine car on achète au vendeur son bien au-delà du prix du marché », explique un promoteur. Neoparcel , qui conseille les vendeurs dans ce type de vente, estime qu’on peut gagner au moins 25 % en vendant son pavillon à un promoteur plutôt qu’à un acquéreur classique.

Entre promoteurs, la concurrence est rude.

Avec le Grand Paris Express – soixante-huit nouvelles gares, et 200 km de voies – la construction « en diffus » se développe partout dans la région. Si l’édification des gares prévoit des zones d’aménagement à proximité directe de celles-ci, avec un aménageur, les promoteurs lorgnent au-delà. Une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), publiée en mai, mentionnait d’ailleurs l’importance de la construction en dehors de ces zones pour la création de logements autour de ces stations.

Sur le terrain, la concurrence est rude entre promoteurs. « On n’est jamais tout seul, confie Ludovic Genin, le responsable des développeurs chez Quanim, ceux qui cherchent le foncier. On sait que quand on vise un terrain, un autre le vise aussi et que le propriétaire a déjà été contacté… » Chez Valoptim, on tente de séduire les vendeurs pour se démarquer. « Nous sommes un petit promoteur. On a les moyens d’apporter un côté humain, familial… admet Edouard Pellerin. On fait venir les vendeurs dans nos bureaux, on leur présente notre projet… »

Certains propriétaires reçoivent, dans leur boîte aux lettres, des courriers de promoteurs jusque-là inconnus en Ile-de-France. Et pour cause : depuis plusieurs mois, ces derniers — hier cantonnés à la province ou à une région — arrivent en petite et grande couronne, attirés par les prix de vente attractifs.

« Faire une seule opération en Ile-de-France équivaut à en faire deux en province, affirme Michel Piloquet, de Quanim. C’est également une sécurité de construire ici car c’est l’assurance de vendre. »

24 % de la surface de la Métropole occupés par les maisons et leur jardin

En 2010, le gouvernement avait fixé un objectif de construction, en Ile-de-France, de 70 000 logements chaque année afin d’accompagner le Grand Paris Express et de construire un « Grand Paris ». Un objectif qui passe, obligatoirement, par la démolition de pavillons. À eux seuls, les maisons et leur jardin représentent 24 % de la surface de la Métropole du Grand Paris, mais constituent seulement 12,5 % des logements. L’Apur, dans une autre étude consacrée au pavillon, résume : « L’avenir du pavillonnaire est un enjeu dans la Métropole du Grand Paris, pris en étau entre la volonté de certains de le conserver à tout prix et la convoitise des autres qui le considèrent comme une réserve foncière pour étendre la ville dense. » Le pavillon survivra-t-il donc au Grand Paris ? L’avenir le dira.

Les promoteurs rachètent à des prix fous.

Ce sont des montants sur lesquels les vendeurs et promoteurs ne s’épanchent que très peu. Combien vend-on un pavillon à un promoteur qui va le détruire puis reconstruire des logements dessus ? Une plongée dans les chiffres de demandes de valeurs foncières, de la Direction générale des finances publiques, permet cependant de lever le voile sur ces transactions.

Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne). Rachetées en 2018 pour plus de 3 millions d’euros, les trois maisons ont été rasées pour laisser place à des logements.

Au n°79 de l’avenue Foch, à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), repose un immeuble. Mais il y a quelque temps, on y trouvait trois maisons. Toutes ont été rasées après avoir été rachetées en mars 2018. La plus grande – 195 m2 sur 470 m2 de terrain – a été vendue 1,45 M€. Une deuxième – 97 m2 sur 721 m2 – a été vendue 1 M€. La dernière – 113 m2 sur 714 m2 – s’est négociée à 770 000 €. Des prix délirants – de 6 800 € à 10 300 € le mètre carré de surface habitable – pour une commune où, selon Meilleurs Agents, le mètre carré se vendait à cette époque 5 700 €.

A Neuilly-Plaisance (Seine-Saint-Denis), au 95 de l’avenue Victor-Hugo, on trouvait encore il y a quelques années une belle et haute maison entourée de verdure. Depuis quelques mois, c’est la structure d’un immeuble de trois étages, encore en chantier, qui trône le long du trottoir. La maison de 144 m2, sur un terrain de 652 m2, a été vendue 635 000 € en août 2018, soit un mètre carré de surface habitable à 4 400 €, 800 € de plus que les prix du marché à ce moment-là (3 600 € selon MeilleursAgents). Juste en face, une maison de 82 m2 sur plus de 1 000 m2 de terrain s’est vendue, un an plus tard, 1 150 000 €.

À Sartrouville (78), une maison vendue plus du double du prix au mètre carré en 3 ans.

C’était encore, il y a peu, une fenêtre de verdure depuis la très bétonnée avenue de la République, à Sartrouville (Yvelines). Plus de grille, de jardin ou de maison, c’est désormais un bâtiment de cinq étages qui repose sur ces vestiges. Le pavillon de 85 m2, sur 588 m2 de terrain, a été racheté fin 2017 pour 720 000 €. Un montant démentiel quand on regarde le prix à la surface habitable : plus de 8 500 € le mètre carré, soir le double du prix du mètre carré à cette époque d’après le site Internet MeilleursAgents. Avec de tels budgets, les promoteurs ont des arguments solides pour séduire les vendeurs. Au risque de repousser plus loin les Franciliens à la recherche d’une maison avec jardin depuis le confinement ?

Après cela tous nos élus nous racontent qu’ils veulent des parcs des squares…qu’il faut arrêter « d’empiler » les gens…enfin en période d’élections…et là on bétonne à outrance. Allez comprendre !

Votre commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l’aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Photo Google

Vous commentez à l’aide de votre compte Google. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l’aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l’aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

Connexion à %s

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur la façon dont les données de vos commentaires sont traitées.